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兩個月回血2484億 房企開啟融資盛宴

2020-03-10 14:38:08    來源:    我來說兩句()
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  房企直接融資正在批量爆發。

  3月5日,泰禾集團發布公告稱,擬公開發行不超過120億元的公司債券,并預計在3月20日的股東會上予以過會。這是這家公司自2018年以來首次預備積極境內發債。

  前一日的3月4日,新城控股拋出了B轉A以來最大的直接融資額度—不超過300億元。

  “去年和前年不止一次在會上提過要提高直接融資的規模。”3月6日,某前十強房企副總裁對時代周報記者表示。

  根據Wind數據顯示,今年1―2月,國內房企債券融資2484億元,同比上升36%。

  幸運兒如龍湖地產180億元小公募、萬科的90億元小公募等已經通過。

  截至3月9日,綠地180億元的小公募、金地集團的110億元小公募、萬達98億元的小公募等掛在上交所的網站上等待被通過。

  2月發債次數達去年一半

  作為房企直接融資工具之一的地產公司債,正成為金融市場各方的香餑餑。

  “結構性牛市。”近日,平安證券在發布的研報中對當下地產債市場給出形容。該機構判斷該情況短期內還會維持。

  3月8日,長期從事地產類公司債承銷的機構投資人王宇(化名)對時代周報記者表示,2月中旬是境內地產債行情開始火爆的轉折點。

  “2月上半月受疫情影響,境內地產債一度行情低迷。到了2月下旬,大家都在搶。”他形容。

  這種改變反映在數據上。

  時代周報記者根據Wind債券板塊初步統計,2月下旬的兩周內,地產債一級市場發行總量約300億元,凈融資額由上半月的負轉為正,合計約240億元。

  1 截至目前,不少地產債還出現認購倍數高企以及打開認購下限不斷增多的現象。

  例如濱江集團的20濱江房產CP001、金科地產的20金科地產SCP001等,都是貼下限發行。

  “在投標前,主承銷商通常會給出一個發行詢價區間,但市場在突破認購下限,可見多火爆。”王宇表示。

  3月1日,華泰證券發布研報認為,地產債供需兩旺歸因于資金面的寬松,受益于央行逆回購操作和MLF 操作等為代表的貨幣政策寬松,中央加大對貨幣信貸支持的力度,以及多地因城施策帶來調控邊際寬松的預期。

  早于境內債券,美元債從年初以來就持續火爆。據克而瑞研究中心統計,僅2月份的發債次數就達到2019全年發行量的一半。

  3月9日,時代周報記者多方確認,多家房企發債被超額認購。

  當日,前十強房企投資部總經理李明(化名)向時代周報記者分析稱,“雖然2019年7月的778號文,限制房企的美元債發行用途在于借新還舊。但是由于全球降息,導致流動性劇增,一般情況下中資美元債包括無風險利率、風險溢價等,即便按照兩倍計息都還是很劃算。”

  不少美元債的定價權也在向發債一方傾斜。

  以陽光城為例,公司這筆超額14倍認購的美元債,較初始指導價9.25%下調了100個基點,最后的發行利率8.25%。

  短暫窗口期

  債券票面利率下行正在成為普遍現象。

  據時代周報記者不完全統計,綠城碧桂園等房企今年新發型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點,降幅前列;融創、美的置業、濱江等下行范圍在100-200個基點;禹洲、龍湖、金地等成本有40-70個基點下行;而本就在融資成本上較低的央企例如保利、招商蛇口更是下行20-60個基點。

  王宇認為,利率下降對房企融資成本有所幫助。

  按照海通證券的統計,2019年92家地產企業發行的228只美元債,平均利率為8.28%。時代周報記者對比發現,今年年初以來,不少房企的美元債利率低于該數值。

  “盡管每年年初資金面相對充裕,但結合當下疫情的特殊情況,顯然是直接融資的窗口期。”李明認為,受疫情影響銷售遇阻,房企的經營性現金流不能得到有效補充,只能尋求在融資性現金流上的補給。

  “但這個窗口期估計持續不了多久。”他認為。

  盡管房企在境內外發債齊頭并進,但不少仍然是以借新還舊為主。

  據克而瑞數據顯示,95家典型房企2020年到期債務達5000億元。今年3月將迎來第一個小高峰,待償總額達330億元。

  這也刺激市場出現對于超短期融資債券追捧。比如,建發股份270天期限的10億元債券,票息為2.43%;招商蛇口40天期限的15億元債券,利率為2.65%。

  招商證券則認為,現階段所謂的“缺資產”,不僅是缺“高收益+低風險”債券,而且缺的是“短久期”品種。

  對于債券的審批進度在加快。以綠地集團擬發行的180億元小公募為例,從2月26日提交以來,到了3月5日狀態顯示為已受理。前后時間不到10天,明顯縮短。

  據多位業內人士向時代周報記者透露,對于一些評級在AA及以下的民企債券,監管部門仍持相對謹慎態度。

 ?3月9日,一位長期從事債券發行的前50強房企投資部人士對時代周報記者表示,新證券法取消了發債額度不超過凈資產40%的額度限制后,未來公司債中公募的比例有可能會提高,私募債可能面臨分化。

  “這對房企的規模和內控運營水平的要求更高,中小房企私募的車可能還沒搭上,市場就開始轉向公募。”他認為。

  李明則認為,注冊制下債券的責任分攤到了中介機構和券商上,需要進一步把控,未來不排除對于項目的審核會更加嚴苛。

  據前二十強房企副總裁楊毅(化名)觀察,目前例如中期票據、永續中票、PPN、小公募等不少還在審核路上,也說明這些間接融資工具暫時不暢通。

  “投資人給出的都是真金白銀,房企需要業績支撐。此外,融資端的調控周期也在縮短,房企應該抓住機會融資減輕現金流壓力。”3月9日,他對時代周報記者表示。

  再融資尚未開閘

  盡管發債市場資金洶涌,但對于房企而言真正融資窗口是否打開,業內仍持保守的態度。

  目前房企的再融資并未放開。

  再融資的放開,在前幾輪地產行情中,被業內視為融資寬松的典型信號。不過自2016年三季度定增窗口關閉后,沒有地產企業成功實現以“項目融資”為目的的定增。

  以新城控股為例,2016年的定增方案早已獲發審委通過,而根據公司2020年3月4日的公告,截至目前尚未拿到核準批文。

  重組類性質的定增被放行,以個案為主。

  時代周報記者不完全統計,當中有2016年年底的上海臨港、2017年的廣宇發展、2018年的中華企業和信達地產以及2019年的中糧地產。

  上述這些企業的定增以國企為主體,聚焦于國企內部的資產重組和收購。

  “實質是國有資產證券化以及解決同業競爭。”3月8日,一位長期從事國有資產重組的法律界人士對時代周報記者預測,今年2月中旬證監會再融資新規出來后,不排除重組領域有限度放開定增,比如港股上市房企借殼回A的申請。

  事實上,在2月15日證監會發布的《關于修改<上市公司非公開發行股票實施細則>的決定》等三份文件中,已經將主板(中小板)、創業板非公開發行股票發行對象數量上限統一調整為35名,并支持上市公司引入戰略投資者。

  但三份文件中并沒有直接指明是房地產行業。

  疊加3月1日實行的《證券法》中對公司發債的額度不超過凈資產40%的規定,一旦定增放行增補充凈資產之后,房企可以進一步發行更多債券。

  “如果定增允許,對房企降低負債率,改善資本結構,安全運行,以及維持快速成長都有好處。”楊毅對時代周報記者判斷,放開定增對于企業來說一定是利好。

  但上述法律界人士認為,“一旦定增大規模放開,信號意義過強,不利于對市場預期的管理。房住不炒是房地產調控政策的主導方向。”

  “過度舉債并非好事。”3月9日,某房企助理總裁、資金管理中心總經理對時代周報記者表示,并不期盼融資上有進一步的放寬。

  他認為,房企應多賣點房,多些經營性現金流而非融資性現金流。

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